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富力地产负债2700亿,等同广州市负债限额!万科、保利等房地产巨头纷纷改名,都不想卖房子了?房企巨头去地产化,他们干吗去了?【图】

2018年11月07日 09:52:36字号:T|T

    11月2日,富力地产因为一位民工的非正常死亡,引发了关注。

    富力正在全力冲击1300亿销售目标。通过这位惨遭不幸的民工,人们看到了一个无证上岗、假名上班、无休止加班的“血汗工地”,很难与富力这样的知名房企联系起来。

    地产下半场已经开赛,各大房企都在做战略调整。楼市资本论把脉富力基本面,发现这只已经不堪债务重压的“华南虎”,还在高周转路上狂奔。

    楼市资本论惊讶发现,富力地产负债2700亿,几乎等同2018年广州市负债2751亿的限额!而且每年的利息支出都非常的可怕。

    这一轮的超级地产调控仍然继续,留给富力调整方向的时间显然非常紧迫。

    1

    频频违规,富力高周转后遗症集中爆发

    据中新网报道,10月3日,62岁的宋国强在南昌县人民医院不治身亡。这位四川籍民工是7月11日从富力金禧悦城工地送医的,在ICU重症监护室昏迷83天,欠下医疗费约17万元,富力方面仅支付了22000元医疗费。

    金禧悦城是富力地产在江西南昌的首个项目,项目占地122亩,总建筑面积约25万平方米。施工单位广州天力建筑有限公司,也是富力地产下属子公司。

    调查发现,宋国强既未签劳动协议,也未购买意外伤害保险,更没有专业技能,却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。他几乎每天加班到晚上十一点,工作时长达16小时,已经连续上班三个月,没有休息一天,最后因过度劳累,中暑昏倒在工作岗位上。

    宋去世以后,家属要求建筑公司赔偿含医疗费、误工费、护理费、交通费、营养费、抚恤金等约150万元。而广州天力多方推托,理由竟然包括:宋没有签订劳动协议;他从事塔吊信号工却没有能力办理特殊行业上岗证;用“王安才”的假名上班……

    民工非正常死亡,仅仅是富力众多不良记录中的最新一例。

    半年来,富力地产旗下多个项目被曝出违法违规,楼市资本论粗略查询,见诸公开报道的就有:

    6月,郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处;

    6月,镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查,被住建局列为重点关注对象;

    8月,菏泽“富力城”项目在未取得预售许可证的情况下,向买受人收取购房定金,这一违规销售行为被菏泽市住建局发文通报;

    8月,石家庄富力城被曝违规销售,因涉嫌哄抬价格,扰乱市场价格秩序,实际销售价格与备案价格不符,被责令停业整改。

    9月24日,福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业,富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

    富力地产这一系列违规事件,决非偶然。

    追根溯溯,楼市资本论认为,这是富力近年来为了重返房企一线阵营,高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下,高周转后遗症集中爆发,表现为各地项目频频违规。

    这一切,都不是富力想要的。而万达的王健林却早已经体会到。

    2

    胳膊拧不过大腿,1300亿目标实现不易

    去年7月,富力以 199.06 亿元接手万达旗下77家酒店资产,轰动了整个地产界。通过这一世纪大单式的交易,已经被坊间视为“没落贵族”的富力地产,完成了华丽逆袭,再次回到聚光灯下。

    交易过后,富力董事长李思廉开始高估公司实力,并误判市场走势。他提出一份雄心勃勃的规模扩张计划,要求富力2018年完成销售1300亿,2020年冲击3000亿。

    2017 年,富力新增土储可售面积为 1811.2 万平方米,预估总权益销售货值约 2560 亿元。李思廉那时候觉得,即便2018年遭遇宏观调控,仅仅消化 6 成土储,销售也能超过1300 亿。

    今年一季度,李思廉在年度业绩发布会上再次夸下海口,强调“1300亿”的年度目标是“至少”。

    上半年,富力地产实现销售金额627.8亿,任务完成近半。在8月份的中期业绩会上,李思廉表示仍然坚持1300亿元的销售目标不变。

    但让他没有料到的是,“去库存”政策红利已进入尾声,今年房地产调控力度不仅远超预期,而且楼市逆转,从年中开始急速冷却。这给富力的激进扩张,无异兜头浇下一盆凉水。

    11月1日,富力地产公告披露,今年1-10月共录得合约销售金额956.6亿元,销售面积达到733.09万平方米。与去年同期的661.1亿元和511.96万平方米相比,分别上升45%和43%,似乎业绩并不错。

    需要指出的是,富力10月份单月销售金额约87.0亿元,与9月的102.8亿元相比,环比下降15.37%;销售面积与9月份的78.84万平方米相比,环比下降8.23%。

    胳膊终究拧不过大腿!富力无法以一家之力与大趋势抗衡,照这个势头下去,全年1300亿目标,并不容易完成。

    3

    2703亿负债高企,净利润不够付利息

    在调控加码、楼市逆转的大形势下,房企不顾自身实力,盲目追求高标杆、高周转,早晚要付出惨痛代价。

    具体到富力,不仅实现年度目标困难,其激进扩张导致的债务高企,再加上经营现金流多年告负,如今使资金链高度紧张,成为足以致命的腹心之疾!

    富力地产债务水平之高众所周知。据各年财报,2015-2017年,富力地产的负债总额分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元,净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%,三年时间提高了近78个百分点。

2015-2017年,富力地产的负债总额及净负债率情况

    2018年中报显示,富力负债规模再创2703亿新高,净资产负债率升至187.5%;而据广州市政府官网,广州市2018年地方政府债务限额,也不过2751亿!

广州市2018年地方政府债务限额情况表  

地区
合计
一般债务
专项债务
合计
一般债务
专项债务
合计
一般债务
专项债务
其中:土地储备专项债券
栏号
1=2+3
2
3
4=5+6
5
6
7
8=9+10
9=2+5
10=3+6
广州市
25541788
10536197
1500591
1970000
- 
1970000
1710000
27511788
10536197
16975591
其中:广州市本级
15957113
7107130
8849983
1190000
 -
1190000
930000
17147113
7107130
10039983

    到这一步,富力的资金链可以说岌岌可危,命悬一线。

    在负债节节攀高的同时,富力的经营性现金流多年告负。2012-2017年,富力地产经营性现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,- 72.87亿元,连续六年为负。今年上半年,富力经营性现金流为-83.8亿元,依然没有摆脱危机,瞻望前途,很不乐观。

    如今的富力地产,亟待资金输血以缓解财务压力。上半年,其融资成本高达27.5亿元,同比激增184%,可以说为筹钱而饥不择食。

    就在这种迥迫情况下,富力“屋漏偏逢连阴雨”,今年多笔融资计划受阻:

    2月9日,富力地产取消发行10亿元中期票据;

    5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;

    5月29日,富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止;

    8月29日,富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

    11月5日,富力地产发布公告称,拟以每股0.25元的价格发行不超过8.05亿股新H股,所得款项将全部用于补充资本金,包括偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等。

    可见,持续高杠杆、高周转激进扩张的富力地产,一路狂奔至今,体力已经严重透支,再也经不起折腾了。

    识时务者为俊杰。面对大势,房企巨头们都在转向掉头,收敛聚焦,楼市资本论希望富力放下包袱,调整心态,早日步出高杠杆高周转困顿,解脱激进扩张的焦虑,休养生息,以待时机。

    万科、保利等房地产巨头纷纷改名 都不想卖房子了?

    今年9月12日,保利地产 (12.500, 0.22, 1.79%)宣布,拟将公司名称由“保利房地产(集团)股份有限公司”变更为“保利发展控股集团股份有限公司”,名字中的“地产”二字就这样被抹去了。

    保利地产并不孤单。

    今年以来,地产公司的更名潮已是轰轰烈烈:

    1月,朗诗绿色地产更名为“朗诗绿色集团有限公司”

    3月,时代地产更名为“时代中国”

    5月,中航地产股份有限公司更名为“中航善达 (7.270, 0.25, 3.56%)股份有限公司”

    7月,龙湖地产有限公司更名为“龙湖集团控股有限公司”

    8月,大连万达商业地产更名为“万达商业管理集团”;合景泰富地产控股有限公司更名为“合景泰富集团控股有限公司”

    9月,万科旗下的深圳市万科房地产有限公司更名为“深圳市万科发展有限公司”

    …………

    这已经不是地产公司第一次扎堆更名了,2015年和2016年,地产公司就曾掀起一轮更名潮:

    方兴地产更名为“中国金茂”;恒大地产更名为“中国恒大集团”;远洋地产更名为“远洋集团”;雅居乐地产更名为“雅居乐集团”;K2地产更名为“石榴集团”…………

    有意思的是,今年5月,“地产辈”的美的地产刚刚更名为“美的置业”,到了7月,“置业辈”的中骏置业又更名为了“中骏集团”——也就是说,不但“地产”要抹去,连“置业”也要抹去,总之就是要从名字中完全去房地产!

    经过这两轮更名潮,从销售额几百亿的区域性地产龙头,到销售额几千亿的全国性地产龙头,纷纷脱掉了“地产”的马甲。而目前全国前十的地产公司中,名称中还保留有“地产”和“置业”的只剩下中海地产和华润置地。

    “往昔美人痣,如今扫帚星。”易居研究院副院长杨红旭在微博中这样打趣地产公司的更名潮。

    要转型 先更名

    与“匹凸匹”们那种“无相关业务、无人员配备、无可行性研究”就任性更名相比,房地产的更名潮有着很深的行业背景。

    显然,名字中“去地产”并不意味着业务中也要“去地产”,而是扩大经营范围。

    万科此前在回应深圳市万科房地产有限公司更名为“深圳市万科发展有限公司”时就表示,万科依然以地产为核心业务,更名并不是为了“去地产业务”,而是扩大经营范围的需求。

    还是以万科为例。从2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来,万科加大了向城市生活服务商的转型力度,长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得长足发展,但今年上半年来自房地产业务的结算收入比例仍然高达95%。

    以万科为代表,在非地产业务占比还不成气候的时候就把名字中的“地产”去掉,更多地体现了房地产公司对于长远未来的一种展望。

    万科董事长郁亮在今年6月29日的2017年度股东大会表示,没有办法明确告诉股东10年后各个业务占比是多少,但万科的定位一定是“美好生活服务商”,“万科(未来)还是地产公司吗?不应该是了吧,如果是也会惨淡经营。”

    当然,也有房地产公司是在非地产业务的销售占比马上要突破10%,“初具规模”的时候,便迫不及待地更名以符合多元化的发展方向,比如保利。

    早在2002年,保利就在“三个为主,两个结合”的发展战略中明确提出了“以房地产业为主,适度拓展相关行业”,积极布局相关多元产业的发展方向;后来又进一步提出“一主两翼”发展战略,也就是“以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼”。

    目前,保利两翼业务收入占比已达9.4%。保利物业于2017年完成新三板挂牌,保利投资顾问完成与合富辉煌战略重组,房地产金融累计基金管理规模也处于行业领先地位,并在建筑装饰、设计等领域也实现了较快发展。

    当然,也有分析认为,对于中小房地产公司而言,纷纷在名字中去掉“地产”是为了破解当下的融资难题。在监管趋紧的背景下,房地产行业融资渠道明显收紧,中小房企很难获得低成本的融资,并面临着激烈的拿地竞争。

    不过,如果这种观点成立,期望换个马甲就让融资机构认不出你是房地产公司了,也太儿戏了吧?

    先看看房企三巨头之10月Battle

    房企三大巨头都已放出10月份的销售数据,单看十月碧桂园竟然不是卖地最多的,但依然保住了1-10月销售面积最多的地位。三季度的情况来看,恒大发力明显,9月份业绩突飞猛进,万科则延续了均价最高的一贯风格。

    三季度数据来自企业公告中未经审核的营运数据,其中合约销售金额是归属该公司股东权益的合同销售金额,简称合约销售金额(下同)。合约销售面积是归属该公司股东权益的合同销售建筑面积,简称合约销售面积(下同)。

10月恒大销售面积超越碧桂园

三季度恒大销售面积、销售金额都处于领先地位

9月份恒大销售金额突涨(单位:亿元)

三巨头销售面积逐渐分层:恒大占上风(单位:万平方米)

万科销售均价遥遥领先(单位:元)



截至10月底 碧桂园保持累积销售冠军地位

    如今房企巨头纷纷去地产化,把跨界玩出了花,碧桂园竟然又回去种田了

    房企巨头纷纷去地产化,把跨界玩出了花,碧桂园竟然又回去种田了

    细数房地产行业里那些善于跨界的一把好手,地产还能这么玩?

    房地产界真是一个奇怪的地方。

    最近,房地产大佬们吃饱没事,开始琢磨怎么去地产化了。

    这话听着多有意思,一个个靠房地产发家致富的企业,突然间说“要转型要升级”,这听着就跟“我对钱没有概念”似的。

    不过,大佬们认真起来还是很可怕的。不少房地产巨头已经开始琢磨起副业了。

    我们先来看一下各位房地产巨头的大佬们都有哪些兴趣爱好。

    01 万科:我这名字起得真好

    万科的董事长郁亮前段时间刚夸万科的名字起得好,叫万科集团而非万科地产。

    一直以来,万科都挺热爱跨界这件事。

    早在2015年,万科就提出了“八爪鱼战略”,自此之后,万科“德智体美劳”全方位发展,多元化之路走得坚定而漂亮。

    此外,万科打起组合拳来也是又准又狠,不像那个谁卖几瓶矿泉水还卖砸了,万科的多元化之路走得简直风生水起。

    2016年,万科从美国黑石集团手中收购印力商业;2018年,万科从新加坡凯德手中吃下20个购物中心,并购新加坡物流巨头普洛斯;7月,又拿下英国太古的冷链物流。

    现在万科旗下的产品,除了我们熟悉的万科物业。还有主攻公寓的泊寓、主攻商业的印力、物流园的万维、主攻旅游业的冰雪度假,还办过夏令营和学校,据说后期还会发展养老产业方向。

    不得不说,万科在地产周边产品的多维度发展这方面,玩得还是挺好的。

    02 恒大:我就是不按常理出牌

    恒大最著名的“周边”,应该非恒大足球队莫属。此外,恒大冰泉、恒大粮油、恒大健康都是恒大家族的著名成员。

    不过,恒大玩起跨界来显得有些力不从心,除了恒大足球队有冲出亚洲之势,其它的产品命运都比较唏嘘。

    比如恒大冰泉,当年出现得有多壮烈,离场时就有多惨烈。

    2013年,恒大冰泉首次出现在大众视野中,它的背后,是怒砸13亿的许主席。

    但是,你拿着13亿往水里砸,按道理能听个响。只是到了恒大冰泉这里,就像砸进了棉花里。

    据说当年恒大冰泉的销量之惨烈,许主席亲自操刀补救也难有起色。但是效果还是有的,没被矿泉水行业记入史册,但是成为了营销行业的典型教材。

    广告语一年换了九次,哪个品牌敢这么改?

    在恒大冰泉出生三年后,恒大以18个亿的价格把恒大冰泉卖给了深圳比亚迪的一家汽车经销商。

    同样在快消品队列站着的恒大粮油也难捱这一刀,同样在2016年被恒大甩了出去。

    但是恒大跨界的脚步还在继续。

    近期,恒大又收购了FF的部分股份,这意味着,恒大也要进军汽车市场了。

    这件事,网上有个评论很有意思:

    恒大花了点小钱,喜提贾跃亭的梦想。

    03 碧桂园:40年前种田,40年后我还要种田

    杨国强是农民出身,这件事很多人都知道。

    所以,碧桂园会去鼓捣农业,也不奇怪。

    碧桂园准备与袁隆平及开研资本有限公司合作,共同推动第三代杂交水稻的研究和推广。

    光有大米吃还不能满足杨国强的农业梦,2006年,碧桂园创办了零售品牌“凤凰优选”,进军社区零售业。

    另外,最近有消息传出,碧桂园开始招聘养猪专家,看来是要向养猪巨头丁三石看齐。

    有人笑称说,碧桂园这是要霸占人、动物、植物三界。

    碧桂园这界跨得,可以说是很接地气了。

    04 保利:我是个文艺人

    保利的背景就不多说了,如果家里有当兵的老人,可以脑补一下,保利大概也是这么一个严肃老干部的画风。

    事实上,保利的老干部形象也渗透在其产品中,保利走的是豪放又古板的企业路线,如果你去看过保利的房子,应该能感受到产品中藏着的古典高尚气息,大部分产品也做得比较传统经典。

    就像大爷们退休后都爱看报喝茶遛鸟一样,保利的业余爱好也十分文艺。

    保利旗下有一个专门做文化的公司,有空打理一下剧院,搞搞拍卖,投资一下影城,开开书店,颇有点超然尘世外的艺术家特质。

    光热爱还不行,要实践,时间才能出真知。所以你们会发现,保利楼盘无论从宣传到线下活动,都是满满的文艺范。

    除了搞艺术,保利在对儿童与老人的关怀上也走在了行业前列。保利近期跟太平保险合作,共同布局养老健康产业。

    忙着往地产圈里跳的行业大佬

    钱钟书有一句话说得很有意思:围墙里的人想出来,围墙外的人想进去。

    房地产市场也是这么个情况。

    地产圈的大佬们喊着“去地产化”的同时,其他行业的巨头们坐不住了,大蛋糕你们不吃我们吃。霎时间,和那些我们熟悉的品牌,都卖起了房子。

    05 格力:

    董小姐从来不是一个没有故事的女同学。

    格力在电器产品的升级转型方面尤其喜欢跨界,从手机到冰箱再到新能源汽车,你都能见到格力的身影。

    目前格力地产只在三个城市插上了小旗子,分别是珠海、上海与重庆。

    不过,格力地产跟格力电器只是同属格力集团,跟董小姐没有半毛钱关系,而且目前格力地产已经从格力集团剥离。不过格力集团旗下还存在一个格力置业,主攻海岛旅游。

    不知道分家之后,格力地产的项目还会不会用格力电器的产品。

    06 美的:

    无独有偶,除了格力,电器界的另外一位大佬美的,也把脚伸进了地产圈。

    或许是杨主席给提供了一个很好的榜样,同样是顺德出身的美的,在顺德成立了自己的地产总部,在佛山迈出了自己的第一步。

    相对格力,美的的业务范围还要更广一些,除了广东,江苏、湖南、辽宁、河北等城市都分布有项目。

    秉承着肥水不流外人田这一理念,美的置业的项目,听说标配均带有美的电器。

    另外,美的置业的营销手段也是另辟蹊径,据说美的的项目销售不招美女,只招大妈。务实勤劳的大妈们,在每天晚上姐妹们的广场舞聚会中,不留余力地安利自家项目,宣传效果比打广告还要好。

    07 真功夫:

    中国古语有云,衣食住行,吃饱了,就要开始琢磨住的事了。

    真功夫就是一个最好的例子。

    当你解决了中国人民的温饱问题,心系天下的真功夫也开始琢磨起了房地产。

    真功夫的第一个房地产项目,位于南沙,主要产品是商场及公寓,目前已经开售了。

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