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2019年5月一线城市二手房市场现状、一二线城市房屋租金趋势、一二线城市首套刚需占比及交易杠杆率[图]

2019年11月01日 14:01:39字号:T|T

    一线城市近期数据北京回暖趋缓,上海延续强势,深圳触底回暖。五月二手房成交套数,北京同比-24%环比 0%;上海同比+30%环比-15%;深圳同比+17%环比-3%。二线城市厦门热度延续,苏州限售调控,数据有待进一步观察,成都热度略有减弱,南京无锡佛山回暖加速,杭州青岛相对较弱。

    一、北京二手房市场

    二手房成交套数 1-5 月累计同比下降 3%,5 月当月同比下降 24%,环比持平。成交价格,年初至今累计上涨 4%,5 月环比上涨 2%,同比持平,自高点回撤-6%。价格调涨占比,本月为 14%,较年初下降 4 个百分点。

北京 5 月主要指标

 -
2018.06
2018.12 
2019.04 
2019.05
挂牌价格调涨占比
27%
12%
18%
14%
挂牌价格整体调价幅度
-2%
-3%
-2%
-2%
议价空间
-3%
-5%
-4%
-4%
成交均价(万元)
6.25
5.86
6.15
6.26
挂牌价(万元)
6.46
6.23
6.25
6.29
新房成交量(万套)
0.29
0.55
0.73
0.47
二手房成交量(万套)
1.58
1.15
1.38
1.38
合计成交量(万套)
1.87
1.7
2.11
1.85
业主成交周期(天)
68
87
94
91
购房者成交周期(天)
72
84
77
81
新增客源量/ 挂牌房源量 
5.3
7
5.6
5.5
新增客源量(万人)
11.9
11.1
12.6
12.3
新增挂牌房源量(万套)
2.2
1.6
2.2
2.2
整租租金均值(元/ 平米· 月)
88.1
83.6
85.5
86.3
租金回报率
1.7%
1.7%
1.7%
1.7%

数据来源:公开资料整理

北京二手房价企稳回升趋势

数据来源:公开资料整理

北京整体成交量累计同比+16%

数据来源:公开资料整理

北京涨价小区占比近期回调

数据来源:公开资料整理

北京整体调价幅度近期回调

数据来源:公开资料整理

北京批准上市楼盘近年增多

数据来源:公开资料整理

北京租金同比+1%,约回报率约 1.7%

数据来源:公开资料整理

    二、上海二手房市场回暖

    二手房成交套数,1-5 月累计同比增长 50%,5 月当月同比增长 30%,环比下降 15%。成交价格,年初至今累计上涨 7%,5 月环比持平,同比下跌 5%,自高点回撤-14%。价格调涨占比,本月为 24%,较年初提升 6 个百分点。

    上海 5月主要指标

-
2018.06
2018.12 
2019.04 
2019.05
挂牌价格调涨占比
14%
14%
29%
24%
挂牌价格整体调价幅度
-2%
-2%
-1%
-1%
议价空间
-4%
-5%
-3%
-3%
成交均价(万元)
5.16
4.58
4.95
4.95
挂牌价(万元)
5.33
5.08
5.17
5.16
新房成交量(万套)
0.97
1.07
1.24
1.23
二手房成交量(万套)
1.5
1.54
2.4
2.03
合计成交量(万套)
2.47
2.61
3.64
3.26
业主成交周期(天)
107
127
129
115
购房者成交周期(天)
43
52
42
37
新增客源量/ 挂牌房源量 
2.7
4.2
4.5
4.3
新增客源量(万人)
7
7.7
12.6
12
新增挂牌房源量(万套)
2.6
1.8
2.8
2.8
整租租金均值(元/ 平米· 月)
73
71.3
74.8
75.5
租金回报率
1.7%
1.9%
1.8%
1.8%

数据来源:公开资料整理

上海二手房成交价止跌回升

数据来源:公开资料整理

上海新房成交同比+23% ,二手房同比+50%

数据来源:公开资料整理

上海整体调价幅度上升

数据来源:公开资料整理

上海议价空间低位回升

数据来源:公开资料整理

上海批准上市楼盘增多

数据来源:公开资料整理

上海租金 同比+6%,约回报率约 1.8%

数据来源:公开资料整理

    三、深圳二手房市场

    二手房成交套数,1-5 月累计同比下降 7%,5 月当月同比增长 17%,环比下降 3%。价格,年初至今累计下跌 1%,5 月环比上涨 1%,同比上涨 1%,自高点回撤-2%。价格调涨占比,本月为 31%,较年初提升 3 个百分点。

    深圳5 月 主要指标

-
2018.06
2018.12 
2019.04 
2019.05
挂牌价格调涨占比
39%
19%
32%
31%
挂牌价格整体调价幅度
0%
-2%
-1%
-1%
议价空间
-3%
-5%
-3%
-4%
成交均价(万元)
5.89
5.55
5.74
5.79
挂牌价(万元)
6.39
6.55
6.41
6.39
新房成交量(万套)
0.27
0.34
0.27
0.46
二手房成交量(万套)
0.61
0.38
0.76
0.74
合计成交量(万套)
0.88
0.72
1.03
1.2
业主成交周期(天)
93
116
131
126
购房者成交周期(天)
32
43
28
30
新增客源量/ 挂牌房源量 
6.2
7.7
3.4
2.7
新增客源量(万人)
6
5.3
5.7
5
新增挂牌房源量(万套)
1
0.7
1.7
1.9
整租租金均值(元/ 平米· 月)
76.8
77.3
78.9
78.6
租金回报率
1.6%
1.7%
1.6%
1.6%

数据来源:公开资料整理

深圳成交均价高位横盘整理

数据来源:公开资料整理

深圳新房成交同比+43% ,二手房同比-7%

数据来源:公开资料整理

深圳涨价小区占比低位回升

数据来源:公开资料整理

深圳整体调价幅度上升

数据来源:公开资料整理

深圳新增客源量回升

数据来源:公开资料整理

深圳租金同比+4%,约回报率约 1.6%

数据来源:公开资料整理

    五、各城市租金

    从租金涨幅与 7 日内出租率来看,一线城市中上海较强(租金较年初增长 10%七日出租率与年初持平)、深圳北京较弱(租金平稳七日出租率较年初下降)。二线城市租金普遍下降 3%左右,七日出租率小幅下滑。

各城市租金分化

-
每平米租金均值(元/m²· 月)
房源日内出租率
 -
2019 年 5月
2019 年 5月
北京
85.7
39%
上海
71.5
28%
深圳
75.9
39%
天津 
33.4
26%
石家庄
19.4
33%
廊坊
20.1
25%
济南 
27.5
19%
青岛
33.3
14%
烟台
22.8
18%
郑州
32.3
35%
沈阳
28.6
22%
大连
33.4
27%
南京
42.8
29%
无锡
27.2
30%
苏州
34.4
40%
杭州
58.6
26%
合肥
23.5
23%
惠州
21.2
19%
东莞
33.4
19%
厦门
34.2
23%
武汉
33
24%
长沙
28.1
21%
重庆
28.4
22%
成都
30.6
24%
西安
26.3
34%

数据来源:公开资料整理

    一二线城市普遍实行差别化信贷政策,二线城市改善需求(有贷款记录的购房者)首付比例一般在 50%以上,一线城市 70%以上。首付成数提高限制加杠杆空间,2016-2018 年,一线、长三角城市交易杠杆率明显下降。

    一二线城市最低首付比例

-
无房且无贷款记录 
无房但有贷款记录
有 1  套房且贷款还清
1 套房且贷款未还清
北京
35%,非普通 40%
60%,非普通 80%
60%,非普通 80%
60%,非普通 80%
上海
35%
50%,非普通 70% 
50%,非普通 70% 
50%,非普通 70% 
深圳
30%
50%
70%
70%
天津
30%,非本市 40%
60%
60%
60%
石家庄
30%
30%
40%
50%
廊坊
30%,非本市 50%
30%,非本市 50%
60%
50%
济南
30%,非本市 60%
60%
40%
60%
青岛
30%
30%,未还清 40%
30%
40%
烟台
30%
30%
60%
40%
郑州
30%
60%
40%
60%
沈阳
30%
40%
400%
40%
大连
30%
30%
400%
40%
南京
30%
50%
50%
80%
无锡
30%
30%
40%
40%
苏州
30%
50%
50%
80%
杭州 
30%
60%
60%
60%
合肥
30%
40%
40%
50%
惠州
30%
30%
30%
40%
东莞
30%
30%
30%
40%
厦门
30%
40%
40-60%
70%
武汉
30%
30%
50%,非普通 70% 
50%,非普通 70%
长沙
30%
30%
35%
45%
重庆
30%
30%
30%
40%
成都
30%
30%
30%
60-70%
西安
30%
30%
40%,非普通 50%
40%,非普通 50% 

数据来源:公开资料整理

一二线城市首套刚需占比

-
2016
2017
2018
北京
15%
29%
27%
上海
19%
29%
28%
深圳
30%
18%
17%
天津
23%
32%
43%
石家庄
47%
37%
17%
廊坊
 -
 -
 -
济南
65%
76%
41%
青岛
28%
13%
12%
烟台
14%
30%
38%
郑州
58%
31%
20%
沈阳
 -
- 
 -
大连
13%
18%
12%
南京
32%
14%
28%
无锡
27%
13%
13%
苏州
30%
22%
16%
杭州 
34%
16%
31%
合肥
41%
31%
24%
惠州
37%
23%
23%
东莞
31%
10%
10%
厦门
40%
22%
21%
武汉
56%
21%
32%
长沙
25%
50%
57%
重庆
26%
42%
31%
成都
28%
14%
19%
西安
33%
18%
36%

数据来源:公开资料整理

一二线城市交易杠杆率

-
2016
2017
2018
北京
34%
32%
27%
上海
37%
40%
33%
深圳
42%
29%
24%
天津
32%
36%
42%
石家庄
59%
45%
28%
廊坊
 -
- 
 -
济南
63%
63%
52%
青岛
34%
26%
26%
烟台
18%
35%
39%
郑州
57%
49%
38%
沈阳
- 
- 
- 
大连
18%
21%
17%
南京
46%
27%
34%
无锡
33%
14%
14%
苏州
35%
23%
20%
杭州 
37%
20%
18%
合肥
46%
35%
24%
惠州
38%
32%
24%
东莞
35%
16%
25%
厦门
34%
23%
23%
武汉
48%
31%
36%
长沙
40%
50%
53%
重庆
26%
35%
29%
成都
27%
18%
21%
西安
43%
37%
44%

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国二手房行业市场研究及发展趋势研究报告

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