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2018-2019年2月中国房地产投资信托基金(REITS)行业发展概况及对房地产行业的影响分析[图]

2019年07月15日 14:41:35字号:T|T

    1.REITS基本概念和主要特点

    房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募信托不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。

    按照投资形式的不同,REITs又可分为权益型(投资于房地产并拥有所有权,提供租赁和客户服务等赚取租金等利润)、抵押型(投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,收益来源于房地产贷款利息)和混合型(介于权益型与抵押型之间,自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务)三种。

REITs的类型、特点和主要作用

数据来源:公开资料整理

    一般而言,REITs本身具有如下特点:一是收益主要来源于租金收入和房地产升值;二是收益的大部分将用于发放分红;三是REITs长期回报率较高。我们认为,REITs对政府、开发商和投资者具有不同的功用。首先,对政府而言,REITs有利于盘活房产存量而扩大税基,同时政府庞大的自持物业可以通过REITs转化为租赁物业,从而降低物业的运营成本;其次,对开发商而言,REITs可避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税),从而提高物业的回报率;抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道;最后,对投资者而言,REITs可使房地产投资化整为零,可优化投资组合。

    2.近年来我国REITs发展的政策背景

    近年来,我国围绕REITs相关的政策不断推出,客观上加快了REITs的进程。2013年7月,国务院办公厅下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。该文件提出,逐步推进信贷资产证券化常规化发展,盘活资金支持小微企业发展和经济结构调整。2014年9月,中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。该文件指出,扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年11月,中国证券监督管理委员会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》。该文件指出,基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利,基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权,以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

    2018年4月,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。该文件明确提出,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

我国REITs相关文件内容

数据来源:公开资料整理

    3.REITs将推动我国房地产行业发展

    1)增强和优化房地产资金来源

    房地产开发投资数据滞后行业销售基本面触底时间约一年。2015年销售面积和金额回温时,房地产开发投资增速达到历史低位1%,较2014年下滑9.5个百分点,土地购臵费同比增速1.2%,较2017年下滑28.1个百分点,新开工面积同比-14%,较2017年下滑3.3个百分点,竣工面积同比-6.9%,较2017年下滑11个百分点。2014-2015年投资端进入下行区间时,土地购臵费和竣工面积同比下滑幅度较大,拉低了房地产开发投资增速。2016年房地产开发投资出现回温时主要由新开工面积和竣工面积的提升而带动。2016年新开工面积同比增速8.1%,较2015年底增加约22个百分点,竣工面积同比增速6.1%,较2015年底增加约13个百分点。土地购臵费的增幅较温和,2016年增速为6.2%,较2015年底增加5个百分点。土地购臵费增幅的大幅扩张出现在2017年和2018年。

2012-2018年10月房地产开发投资数据

数据来源:公开资料整理

    房地产投资端资金来源方面,2014年央行和银监会发文支持金融机构给房地产企业融资,015年央行多次降息将准。房地产开发投资的资金来源中,2015-2016年国内贷款和自筹资金同比增速围绕0%,说明2015年央行加强了银行流动性但流入房地产开发投资的总量没有太大变化。流动性宽松传导机制转化成为房地产企业投资资金效率并不高。2015-2016年房地产开发投资的资金来源中其他资金和各项应付款(主要为工程款)的资金同比增速较高,尤其是其他资金同比增速在2016年5月达到39.4%的峰值。其他资金主要来自于定金和预付款,以及个人按揭贷款。

2014-2018年10月房地产投资端同比(%)

数据来源:公开资料整理

2014-2018年10月房地产投资资金来源同比数据(%)

数据来源:公开资料整理

2014-2018年房地产开发资金来源-各项应付款分解(%)

数据来源:公开资料整理

    近年来,我国房地产开发资金来源(包含各项应付款)增速逐步下行。2010年之前我国房地产开发资金来源(包含各项应付款)增速大多为20%以上,此后逐步震荡下行。2018年,我国房地产开发资金来源(包含各项应付款)增速下滑至7.13%,2019年1-2月房地产开发资金来源(包含各项应付款)累计为3.83万亿元,增速下滑至7.01%。

    从2019年1-2月房地产资金来源(包含各项应付款)构成看,自筹资金占18.98%,其他资金占31.79%(其中定金及预收款占19.21%),各项应付款占36.11%(其中应付工程款占19.75%),国内贷款占12.98%,利用外资占0.14%。由此可见,房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达51.94%。这说明我国房地产开发资金有约52%来源于银行信贷。这既加大了银行金融风险,也不利于房企长期稳定发展。而REITs可为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道。

全国房地产开发资金来源增速下滑明显

数据来源:公开资料整理

2019年1-2月全国房地产开发资金累计构成情况

数据来源:公开资料整理

    2)促使房企由重资产向轻资产模式转变

    我们认为,传统的房地产开发模式,主要是拿地、开发和销售(或运营)模式。该模式使得开发企业资金来源主要是银行贷款、开发过程中对承包商的工程款占用、客户的预收款(销售)或长期租金回收。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益,资本沉淀大,开发商是典型的重资产运营模式。

REITs促使房企由重资产向轻资产模式转变

数据来源:公开资料整理

    我们认为,REITs将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后,通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售,引入投资人、资产管理人和托管人,从而实现资金快速的回笼。当然,房企也可持有部分REITs份额,从而同时享受分红和物业升值收益。这将促使房企向轻资产进行转型。

    4.REITs将促进出租公寓规模化发展

    1)我国租赁市场政策推进情况

    我们认为,在近年来房价上涨和首次臵业门槛提高的背景下,主动或被动选择租房的年轻人越来越多。

2016年至今租赁市场重大政策汇总

数据来源:公开资料整理

    与此同时,国家利好长租公寓的政策接连不断的提出,为长租公寓的长期发展正在逐步搭建政策基础。中国租赁市场处于快速发展期。

    2)我国长租公寓主要运营模式

    我们认为,长租公寓的运营模式主要分为两种:轻资产和重资产。公寓的地理位臵空间分布又可以分为集中式和分散式。总体上,我们认为,目前我国长租公寓主要以轻资产为主,重资产模式还未开启序幕。重资产模式的主要难点在于收购资产需要大量资金支持,同时购买资产和改造过程存在的风险也高于轻资产模式。

长租公寓运营模式的两维度和四象限

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产投资信托基金行业市场潜力现状及投资战略研究报告

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