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基建投资重在保在建,补短板,房地产行业预计未来考虑加大对刚需支持【图】

2019年01月30日 13:55:09字号:T|T

    基础设施和房地产产业受政策影响很大。在国内外经济形势不确定的背景之下,基础设施和房地产产业所面临的政策环境有所改善。2018年上半年之前,政策偏重强调宏观经济不能过度依赖投资;近期,政策则倾向于强调通过稳健的基建投资来稳定经济增长。

    2018年赤字规模的绝对数定为2.38万亿元,与2017年相同。2019年财政政策的积极空间或将寻求通过显性债务发力,预算赤字水平的扩张是可能性较大的政策方向。

    基建投资相关的公共财政支出预计2019年保持稳增,预计2019年用于基建的一般预算增速5.2%,高于2018年增速。预计2019年上半年投资基建相关的公共财政支出增速将保持稳定。2019年土地市场的降温可能限制政府性基金支出规模的增长,增速或回落至5%。

2007-2017年中国基建投资规模及增速图
2007-2017年中国基建投资规模及增速图

数据来源:公开资料整理

2013-2019年基建固投领域政府资金对社会资本的撬动关系

数据来源:公开资料整理

    2019年,预计政府资金的杠杆率将触底回升。2018年9月,信贷仍处于底部,新、旧两种口径下,9月社融存量增速,分别从8月的10.8%和10.1%,降至10.6%和9.7%。9月M2同比+8.3%,前值8.2%。非金融公司9月新增中长期贷款3,800亿元,环比+375亿元,同比-24.4%。预计,随着货币环境的改善,基建细分板块贷款余额在18年末至19年初料将率先逐步改善,2019年政府资金杠杆率将回升至6.1倍,社会资金将成为维稳基建增长的核心力量。

2009-2018年基建固投增速与非金融企业中长期贷款增速

数据来源:公开资料整理

    目前PPP清库逐步完成,更规范的PPP环境夯实长期增长基础,作为补短板+保在建下为数不多的基建合规落地通道,PPP的“整装待发”将更好地发挥作用,为后续基建发力提供空间。

    清库逐步完成,更规范的PPP环境夯实长期增长基础,为后续基建发力提供空间。PPP作为补短板、稳投资下为数不多且合规的基建落地通道之一,将更好地发挥作用;叠加近期入库、落地金额如期回升,将更好支撑基建反弹。

    基建发展仍有空间,但不会再推出如同2008年“四万亿”政策的全面刺激,增速应逐渐趋缓。

2016-2018H1投资额图(万亿元)

数据来源:公开资料整理

    预计大概率不会有全面刺激基建的政策出台,基建的发展从补缺口逐渐转型至补结构:“铁公基”等传统基建中长期增速将放缓,民生、市政等“新基建”将成为基建结构性发力点。

    随着信贷环境好转,订单转化逐步正常化,积压订单将逐步落地;预计2019年基建投资增速或达6%-7%。即使2018年下半年订单与去年同期持平,2018全年基建投资增速也可达1.8%。综合考虑到“补短板、稳投资”政策的细化落地,以及信贷融资环境的改善,以及先前积压订单的逐步释放,我们预计2019年基建投资增速或达6%-7%。

2018、2019年全年基建固投增速、订单增速测算

数据来源:公开资料整理

    当前国内外经济不确定性明显增加,2018年8月之后产业调控政策出台的频率明显放缓。预计,2019年,房地产行业调控政策将既考虑加大对刚需的支持力度,又避免房价上涨。

    房地产市场在逐渐降温,由于部分城市房价累计上涨较大,预计这种温和调整将持续较长时间,但又因为政策逐渐趋稳,按揭贷款利率见顶,预判行业调整幅度并不会剧烈。预计2019年全国商品住房销售额11.7万亿,同比下降4.3%。2019年全国商品房销售额同比变动幅度预计和商品住房相似。

2013-2019年全国商品房销售额及预测图

数据来源:公开资料整理

    2019年行业新开工仍能取得较快的增长。受新开工增长拉动,尽管土地市场有所调整,2019年房地产开发投资增速有望维持稳定。棚改方面,2018年580万套的任务将超额完成,2019-2020年还有900多万套棚改任务。但由于宏观经济形势不确定,预计2019年棚改规模仍将达到600万套左右,不会比2018年明显下降。且由于棚改货币化比例下降,预计棚改对开发投资的拉动还略有上升。预计2019年全年新开工面积有望维持10%左右的增速,开发投资有望维持5%左右的增速。

龙头公司新增土储/销售面积图(万平米)

数据来源:公开资料整理

2013-2018年龙头公司新开工情况(万平米)

数据来源:公开资料整理

    和房地产开发流程相关的上游产业,包括部分建筑、建材、机械等行业,受益于房屋新开工和房地产开发投资的进一步增长,总需求仍将持续扩大。由于房地产企业杠杆率位于高位,销售回款不确定性增加,付款周期不断拉长,预计上游相关部分产业可能出现“收入增加,现金不增加的情况”。

    优胜劣汰是必然趋势。只要企业资金成本、拿地成本和建安成本综合来看比行业平均水平更有优势,企业就可能持续经营下去。规模比较大、经营稳健的民企,或是市场化程度较高、建安成本控制能力较强的国企,都有一定优势。2019年从结构上看,一二线城市的表现会超过三四线城市,因此我们在选股时会尽可能选择推荐聚焦一二线城市的企业,即销售均价相对较高的公司。

近一年房地产企业境内公开债券市场融资来源分类统计

数据来源:公开资料整理

    预计2019年房价和销量将继续温和调整,2019年全国商品房销售额同比下降4.3%,土地市场大幅调整,但由于存量土地开发节奏不会放缓,开发投资增速仍有望维持5%左右,新开工面积仍有望维持10%左右增速。房地产上游企业订单充足,但应收问题有可能恶化。房地产下游企业可能受竣工周期拉长,销售转冷,二手房市场清淡的多重打击,需求堪忧。环保、园林等依赖地方财政支持,且和土地财政密切相关的领域需求可能受到打击。

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国基建投资行业市场发展格局及投资价值评估研究报告》 

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